El ladrillo es una inversión typical Spanish. Incluso después de la crisis financiera mundial de 2008 provocada por activos financieros vinculados con hipotecas tóxicas, las familias españolas invierten su dinero en pisos. Según el Banco de España, en septiembre del año 2018, el 80% de los ahorros de los españoles estaba invertido en ladrillo. ¿Pero es rentable de verdad? Y sobre todo, ¿es sostenible?

Detrás de las lógicas de invertir en casas de muchas familias está el deseo de “dejar algo para las futuras generaciones”, pero desde Ecooo nos planteamos si no es más importante dejar un planeta limpio con una atmósfera respirable que un piso, sobre todo cuando podemos sacar rentabilidad a inversiones más sostenibles. Para explicaros nuestros cálculos y nuestro punto de vista, dividiremos este contenido en tres apartados: la comparativa meramente económica, la de los costes de gestión y la ecológica de invertir en ladrillo o invertir en energía solar.

La comparativa meramente económica. ¿Ladrillo o sol?

El supuesto del ladrillo.

Todos nuestros cálculos se basan en el siguiente supuesto:

Compramos una casa de 180.000 euros más gastos. En total, 200.000 euros.
La alquilamos por 800 euros al mes.
Tenemos unos gastos de comunidad de 70 euros al mes.
Pagamos un impuesto de los bienes inmuebles (IBI) de 400 euros al año.
Pagamos un seguro del hogar de 300 euros al año.

Tenemos por tanto unos gastos de 1.540 euros al año – IBI, seguro y comunidad – y unos ingresos por alquiler de 9.600 euros. Es decir, tenemos unos ingresos limpios de 8.060 euros al año.

Pero para calcular la rentabilidad real de nuestra inversión, tenemos que restar los impuestos que pagamos por la misma. En este caso, tenemos que calcular la amortización, es decir la depreciación del activo. Como el suelo no se deprecia, la amortización se aplica solo a la parte de la construcción. Esa información la sacamos del recibo de la contribución urbana o IBI, donde se recoge el valor catastral de la casa, y, más concretamente, el valor total y su descomposición en valor del suelo y del vuelo (construcción). En nuestro caso, y para hacer las cuentas fáciles, supongamos que el suelo representa el 50% del valor catastral total, es decir, 100.000 euros, y por lo tanto el vuelo será el otro 50%, es decir, los otros 100.000 euros. Sobre ese importe calculamos el 3%, que es lo que marca la Ley del IRPF para la amortización de la construcción de una casa, es decir 3.000 euros que vamos a restar también de los 8.060 euros (aunque no lo pagamos, es gasto deducible a la hora de pagar el IRPF).

Estamos calculando lo que se conoce como base imponible, que es la renta que recibimos en un año de acuerdo con las normas del IRPF. En el caso de los ingresos por alquiler y en nuestro ejemplo concreto, esa base imponible se calcularía del siguiente modo:

9.060 – de ingresos por alquiler –
– 1.540 euros de gastos corrientes – IBI, seguro, comunidad –
– 3.000 euros de amortizaciones – el 3% del valor del vuelo que hemos calculado que eran 100.000 euros –

5.060 euros es la base imponible de nuestras rentas de alquiler.

De la base imponible pasamos a la llamada base liquidable, que es el resultado de aplicar sobre la primera las reducciones que permite la ley. En el caso de los ingresos por alquiler, y para favorecer que los propietarios de pisos los saquen al mercado, se aplica una reducción del 60%. Por lo tanto:

5.060 euros de base imponible de nuestro piso.
– 60% (3.036 euros)

2.024 euros de base liquidable.

Finalmente, para calcular el IRPF que tenemos que pagar anualmente, tenemos que tener en cuenta que la tarifa general del impuesto, que es progresivo, va desde el 25% al 42% (en el caso de Madrid). Escogemos un valor medio del tipo marginal del 35%.

2.024 de base liquidable
– 708,40 – 35% del tipo marginal del IRPF –

7.352 euros me quedan de renta disponible, es decir, lo que se queda en mi cuenta corriente anualmente por el alquiler de mi piso.

Es el momento de calcular la rentabilidad de nuestra inversión teniendo en cuenta la TIR, la tasa interna de retorno. La TIR es el indicador que se utiliza para calcular la rentabilidad de un proyecto: a mayor TIR, mayor rentabilidad. Si no sabes nada de la TIR no te preocupes, es una fórmula estándar que utilizan los economistas para poder comparar la rentabilidad de distintas inversiones.

Para poder compararlo con una inversión solar en Ecooo, vamos a asumir que el año 20 vendemos el piso y lo que nos pagan por él nos deja limpios 200.000 euros. Recordemos que nos costó 180.000 y descontando los impuestos que nos va a tocar pagar con motivo de la venta.

Pues bien, como podemos ver eso nos da una TIR del 4,30% después de impuestos (si quieres comprobarlo basta con que pongas los números de la columna de la derecha en una hoja de cálculo y luego escojas la función TIR).

El valor que colocamos en nuestra primera casilla para calcular la TIR es el que nos ha salido como renta disponible, en este caso 7.351,60 euros.

En el año 2 pondríamos el mismo importe, solo que incrementado en un 1% que es en lo que pensamos que va a variar la inflación en ese año, y así en los años sucesivos.

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